Le régime des plus-values immobilières varie en fonction du prix de vente et de la nature du bien. Avant de vendre, il est bon d’avoir une idée précise de la façon dont les plus-values seront imposées. La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente (moins les coûts de la vente et le montant de TVA payé) et le prix d’achat ou la valeur déclarée lorsque les biens ont été reçus par donation ou par héritage.
Le prix d’achat peut être majoré de dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration s’ils ont été pris en charge par le vendeur et construits par une entreprise dans le relevé justificatif des réserves. Les travaux considérés dans la détermination des plus-values immobilières sont définis de la même manière que ceux pris en compte dans la détermination des biens imposables.
Comment se manifestent les abattements sur les ventes de terrains constructibles ?
Pour permettre la construction de nouveaux logements et pour libérer le foncier, la loi de finances pour 2018 a mis en place les nouveaux abattements sur la plus-value effectuée d’une manière certaine lors de la vente des terrains constructibles. Si vous voulez bénéficier de ce dispositif sur les abattements accomplis au moment de la vente du terrain, il est indispensable de remplir plusieurs conditions :
- Le terrain mis en vente doit se trouver dans une zone très tendue par exemple en agglomérations ou communes. Dans ces zones très tendues, les loyers et les prix de logements sont très élevés.
- L’engagement de l’acquéreur est obligatoire. Il manifeste son engagement dans l’acte authentique qui consiste à construire une habitation sur le terrain cédé dans le délai fixé de 4 ans. Ainsi le vendeur bénéficie d’un abattement de 70%. Ce dernier peut être porté à 85% s’ils s’agissaient des logements sociaux.
D’autres frais qui ne sont pas inclus dans le calcul de plus-value
Dans tous les cas, les frais d’entretien et de réparation, y compris les réparations majeures, ne sont pas inclus dans les frais pouvant être pris en compte pour le calcul de la plus-value. Ils comprennent ceux qui correspondent à des travaux destinés à maintenir ou à restaurer un bâtiment en bon état et à permettre une utilisation normale.
Alternativement, le vendeur peut augmenter de 15% la valeur d’acquisition s’il est propriétaire depuis plus de 5 ans, à un taux forfaitaire. Dans ce cas, il n’a pas besoin de faire la réalité des travaux, la quantité de travail réellement effectuée ou son incapacité à fournir un support. Il n’est pas nécessaire de déterminer si les dépenses de travail ont déjà été prises en compte dans l’évaluation de l’impôt sur le revenu. 15% du forfait est une option simple pour les contribuables propriétaires bien plus de cinq ans. Cela ne se cumule pas réellement avec les coûts supportés par le propriétaire.