L’investissement locatif est un moyen efficace de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant de revenus complémentaires. Mais pour que cette opération soit fructueuse, il est essentiel de bien comprendre les différents types de contrats de location qui peuvent être proposés. Dans cet article, nous vous expliquons les spécificités de chaque type de contrat et les points à prendre en compte pour faire le bon choix.
Le bail d’habitation non meublée
Le contrat de location non meublée concerne les logements vides et constitue la majorité des locations résidentielles. Sa durée est fixée à 3 ans minimum pour un bailleur privé et 6 ans minimum pour une société civile immobilière (SCI). Le locataire dispose d’un préavis d’un mois en cas de départ anticipé pour motif légitime (emploi, mariage, etc.) ou trois mois dans les autres cas.
Ce type de contrat offre une certaine sécurité au propriétaire puisque la durée du bail est relativement longue. Toutefois, le taux de vacance locative peut être plus élevé et les loyers perçus sont généralement moins importants que dans le cas d’une location meublée.
Le bail d’habitation meublée
La location meublée concerne quant à elle les logements équipés de meubles et d’électroménagers indispensables pour y vivre. La durée minimale du bail est d’un an, renouvelable tacitement, ou de 9 mois pour les étudiants. Le locataire doit respecter un préavis d’un mois en cas de départ anticipé.
La location meublée offre l’avantage de percevoir des loyers plus élevés, mais elle implique également des obligations supplémentaires pour le propriétaire (entretien du mobilier, garantie des équipements…). De plus, la fiscalité applicable est différente : le bailleur peut opter pour le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), qui permet notamment de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les revenus locatifs et d’amortir une partie du bien immobilier.
Le bail commercial
Destiné aux locaux à usage professionnel, le bail commercial a une durée minimale de 9 ans. Le locataire, appelé « preneur », peut toutefois donner congé tous les 3 ans avec un préavis de 6 mois. Les conditions financières sont généralement plus avantageuses pour le propriétaire, qui perçoit un loyer indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC), mais il doit également assumer certaines charges spécifiques (impôts fonciers, travaux…).
Ce type de contrat est adapté aux investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier et bénéficier d’une rentabilité locative plus élevée. Cependant, le risque de vacance locative est également plus important, notamment en cas de crise économique ou de désertification des centres-villes.
Le bail professionnel
Le bail professionnel concerne les locaux destinés à l’exercice d’une profession libérale ou indépendante. Sa durée minimale est de 6 ans, renouvelable tacitement. Le locataire peut donner congé tous les 2 ans avec un préavis de 6 mois.
Ce type de contrat offre une certaine souplesse pour le propriétaire et le locataire, mais il ne permet pas de bénéficier des avantages fiscaux liés au bail commercial (TVA sur les loyers, possibilité d’amortissement…). De plus, les loyers perçus sont généralement moins importants et le marché locatif est plus restreint.
En résumé
Pour réussir votre investissement locatif, il est important de bien comprendre les spécificités des différents types de contrats de location et de choisir celui qui correspond le mieux à vos objectifs patrimoniaux et financiers. N’hésitez pas à vous entourer d’experts (agents immobiliers, notaires, avocats…) pour vous accompagner dans cette démarche et optimiser la rentabilité de votre investissement.