Face à la volatilité des marchés financiers et à la faiblesse des rendements des placements traditionnels, l’investissement dans l’immobilier agricole apparaît comme une alternative intéressante pour diversifier son patrimoine et profiter d’un secteur en pleine expansion. Cet article vous présente les spécificités de ce type d’investissement, ses avantages ainsi que les précautions à prendre pour réussir votre projet.
Qu’est-ce que l’immobilier agricole ?
L’immobilier agricole englobe l’ensemble des biens immobiliers destinés à une utilisation agricole, tels que les terres cultivables, les pâturages, les forêts, les vignes ou encore les bâtiments d’élevage. Il s’agit d’un secteur encore méconnu du grand public, mais qui suscite de plus en plus d’intérêt de la part des investisseurs. En effet, selon la Fédération nationale des Safer, le marché foncier rural a représenté près de 9 milliards d’euros en France en 2019.
Pourquoi investir dans l’immobilier agricole ?
Plusieurs raisons peuvent inciter à investir dans ce domaine :
- Rendement attractif : malgré la faiblesse des taux d’intérêt actuels, le rendement locatif de l’immobilier agricole reste intéressant, avec une moyenne de 2 à 4 % selon les régions et les types de biens.
- Stabilité du marché : contrairement à l’immobilier résidentiel ou commercial, la demande en terres agricoles est moins soumise aux fluctuations de la conjoncture économique et les prix sont généralement moins volatils.
- Valorisation du patrimoine : la pression démographique et la raréfaction des terres cultivables à l’échelle mondiale sont autant de facteurs qui contribuent à la hausse des prix des terrains agricoles. Investir dans l’immobilier agricole permet donc d’espérer une plus-value à long terme.
- Diversification du portefeuille d’investissement : l’immobilier agricole est un secteur peu corrélé aux autres classes d’actifs, ce qui permet de réduire le risque global de son portefeuille.
Comment investir dans l’immobilier agricole ?
Plusieurs options s’offrent à vous pour investir dans ce secteur :
- Acheter des terres agricoles en direct : il s’agit de la solution la plus simple et la plus courante. Vous pouvez acquérir un terrain auprès d’un agriculteur ou d’une société foncière spécialisée. Il est important de bien se renseigner sur les caractéristiques du bien (qualité des sols, potentiel agronomique, conditions climatiques) avant de prendre une décision.
- Investir via une société civile de placement immobilier (SCPI) spécialisée : ces structures collectent des fonds auprès des particuliers pour investir dans l’immobilier agricole et les exploitants agricoles. Les rendements sont généralement supérieurs à ceux du marché, mais le risque est également plus élevé en raison de la concentration sur un seul secteur d’activité.
- Participer à un groupement foncier agricole (GFA) : il s’agit d’une société civile qui a pour objet la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier agricole. Les associés mettent en commun leurs biens (terrains, bâtiments) afin de les louer à des exploitants agricoles. Le GFA permet ainsi de mutualiser les risques et de bénéficier d’un accompagnement professionnel pour la gestion du patrimoine.
Quels sont les risques et les précautions à prendre ?
Comme tout investissement, l’immobilier agricole présente des risques qu’il convient de bien appréhender :
- Risque climatique : les aléas climatiques (sécheresse, inondations) peuvent impacter la rentabilité des exploitations et donc le rendement locatif perçu par l’investisseur.
- Risque économique : le secteur agricole est soumis aux fluctuations des prix des matières premières et aux politiques publiques, qui peuvent affecter la rentabilité des exploitations.
- Risque de vacance locative : la demande en terres agricoles peut varier en fonction des conditions économiques et de l’évolution des modes de production. Il est donc important de bien étudier le marché local avant d’investir.
Pour limiter ces risques, voici quelques précautions à prendre :
- Se renseigner sur le potentiel agronomique du terrain : un sol fertile et bien drainé est un gage de rentabilité pour les exploitants et donc pour l’investisseur.
- Diversifier ses investissements : en investissant dans plusieurs types d’exploitations (cultures, élevage, viticulture) et/ou dans différentes régions, vous réduirez l’impact des aléas climatiques et économiques sur votre patrimoine.
- S’entourer de professionnels : faire appel à un expert foncier ou à une société de gestion spécialisée vous permettra d’être accompagné dans vos démarches et de bénéficier de conseils avisés pour gérer au mieux votre investissement.
L’investissement dans l’immobilier agricole est une opportunité intéressante pour diversifier son patrimoine et profiter d’un secteur en pleine croissance. Néanmoins, il convient de bien s’informer sur les spécificités du marché et de prendre certaines précautions pour réussir son projet. Avec une approche rigoureuse et une stratégie adaptée, il est possible d’obtenir des rendements attractifs tout en contribuant au développement durable de l’agriculture.