Bail commercial 3 6 9 : encadrement de la sous-location du local commercial par le locataire

La sous-location d’un local commercial est une pratique courante qui permet au locataire de partager les coûts et les risques liés à son activité. Toutefois, cette opération est strictement encadrée par la loi et nécessite le respect de certaines conditions pour être valable. Cet article vous dévoile tout ce qu’il faut savoir sur la sous-location du local commercial dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9.

Qu’est-ce que la sous-location ?

La sous-location consiste, pour un locataire (appelé « locataire principal » ou « preneur »), à mettre à disposition tout ou partie de son local commercial à un tiers (appelé « sous-locataire ») moyennant le paiement d’un loyer. Le locataire principal demeure responsable envers le bailleur de l’exécution des obligations du contrat de bail initial, y compris le paiement des loyers et charges.

Régime juridique de la sous-location

Dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9, la législation prévoit que la sous-location totale ou partielle du local commercial est possible, mais elle doit respecter certaines conditions :

  • Autorisation préalable du bailleur : Le locataire principal doit obtenir l’accord écrit du propriétaire pour pouvoir sous-louer son local. Cette autorisation peut être donnée dans le contrat de bail initial ou par un acte séparé.
  • Rédaction d’un contrat de sous-location : La sous-location doit être formalisée par un contrat écrit, distinct du bail principal, qui précise les conditions de la mise à disposition du local et les modalités de paiement du loyer.
  • Durée de la sous-location : La durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal. En cas de renouvellement du bail principal, la durée de la sous-location peut être prolongée, à condition que le propriétaire l’autorise à nouveau.

En outre, il est important de noter que le locataire principal ne peut pas percevoir un loyer supérieur à celui qu’il verse lui-même au propriétaire pour la partie du local sous-louée.

Obligations et responsabilités des parties

Dans le cadre d’une sous-location, chaque partie assume des obligations et des responsabilités spécifiques :

  • Obligations du locataire principal : Le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l’exécution des obligations prévues dans le bail initial. Il doit notamment veiller au paiement des loyers et charges, ainsi qu’à l’entretien et à la réparation du local commercial. Le locataire principal est également responsable des éventuels troubles causés par le sous-locataire.
  • Obligations du sous-locataire : Le sous-locataire est tenu de respecter les obligations prévues dans le contrat de sous-location. Il doit notamment payer le loyer et les charges, entretenir la partie du local qu’il occupe et respecter les règles d’usage des lieux. En cas de manquement à ses obligations, le sous-locataire peut être mis en demeure par le locataire principal ou, en cas d’inexécution persistante, être contraint de quitter les lieux.
  • Obligations du bailleur : Le bailleur doit respecter les droits du locataire principal et du sous-locataire, notamment en ce qui concerne la jouissance paisible des lieux et l’entretien des parties communes. Il peut également intervenir en cas de litige entre le locataire principal et le sous-locataire ou en cas de non-respect des conditions de la sous-location.

Situation en cas de résiliation du bail principal

En cas de résiliation du bail principal (pour cause d’impayés, par exemple), la situation est délicate pour le sous-locataire. En effet, la résiliation du bail principal entraîne automatiquement la fin de la sous-location. Toutefois, si le sous-locataire est de bonne foi (c’est-à-dire s’il n’est pas à l’origine des manquements ayant conduit à la résiliation), il peut solliciter un délai pour quitter les lieux auprès du juge des référés.

Pour conclure, la sous-location d’un local commercial dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9 est une opportunité intéressante pour partager les coûts et les risques liés à l’activité commerciale. Toutefois, elle doit être encadrée par un contrat écrit et respecter les conditions prévues par la législation en vigueur. Il est donc essentiel de bien se renseigner et de se faire accompagner par un professionnel (avocat, notaire) pour sécuriser cette opération.