Face à la hausse constante des prix de l’immobilier et la difficulté croissante pour les ménages à se loger, l’encadrement des loyers apparaît comme une solution envisagée par les pouvoirs publics. Quels sont les enjeux et les mécanismes de cette mesure ? Comment a-t-elle été mise en place dans certaines villes ? Et quelles sont ses limites ?
Les fondements de l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers consiste à plafonner le montant du loyer qu’un propriétaire peut demander à son locataire lors de la signature d’un nouveau bail ou lors d’une relocation. Cette mesure vise à lutter contre la spéculation immobilière, les abus de certains propriétaires et à faciliter l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes.
Le principe de l’encadrement des loyers repose sur la fixation d’un loyer de référence, déterminé en fonction du type de logement (meublé ou non), de sa localisation géographique et de sa surface. Ce loyer est ensuite modulé en fonction d’un coefficient tenant compte notamment de la qualité du logement, des équipements et des services offerts.
L’expérience française : entre succès et controverses
En France, l’encadrement des loyers a été instauré en 2015 par la loi ALUR, portée par la ministre du logement de l’époque, Cécile Duflot. Cette mesure concernait initialement l’ensemble des communes situées en zone tendue (où la demande de logements est nettement supérieure à l’offre). Toutefois, son application a été limitée aux seules villes de Paris et Lille, avant d’être annulée par les tribunaux administratifs en 2017 au motif d’une trop grande disparité entre ces deux villes.
En 2019, l’encadrement des loyers a fait son retour à Paris grâce à la loi ELAN, portée par le ministre du logement Julien Denormandie. Depuis lors, les propriétaires parisiens doivent respecter un loyer de référence majoré de 20 % pour fixer le montant de leur loyer. Cette mesure concerne également les renouvellements de baux existants. La ville de Lille devrait quant à elle réinstaurer l’encadrement des loyers courant 2021.
Un bilan mitigé et des limites à prendre en compte
Si l’encadrement des loyers a permis de freiner la hausse des prix dans certaines zones, son impact global reste difficile à évaluer. En effet, plusieurs études montrent que cette mesure n’a pas toujours été respectée par les propriétaires et que les sanctions encourues sont peu dissuasives.
Par ailleurs, certains experts estiment que l’encadrement des loyers pourrait avoir des effets pervers sur le marché immobilier. En limitant les revenus des bailleurs, cette mesure pourrait décourager l’investissement locatif et ainsi réduire l’offre de logements disponibles. De plus, elle pourrait inciter certains propriétaires à négliger l’entretien de leur bien, au détriment de la qualité du parc immobilier.
Les alternatives à l’encadrement des loyers
Face aux critiques et aux limites de l’encadrement des loyers, d’autres solutions sont envisagées pour améliorer l’accès au logement. Parmi elles figurent notamment :
- La construction de logements sociaux, afin d’augmenter l’offre de logements accessibles aux ménages modestes.
- Le renforcement des aides au logement (APL), pour soutenir les ménages dans le financement de leur loyer.
- L’amélioration de la fiscalité du logement, afin de favoriser l’investissement locatif et d’inciter les propriétaires à entretenir et rénover leur bien.
Au-delà des mesures spécifiques au marché immobilier, il est également nécessaire d’agir sur les facteurs structurels qui contribuent à la crise du logement : inégalités territoriales, chômage, précarité énergétique… Autant d’enjeux qui doivent être pris en compte dans une politique globale du logement.