Le choix entre une location meublée ou vide est une question cruciale pour les propriétaires bailleurs et les locataires. La législation encadre ces deux types de contrats, notamment en ce qui concerne la durée du bail, les conditions de résiliation et les obligations des parties. Cet article vous apporte un éclairage complet sur les différences entre les baux meublés et vides, leurs avantages et inconvénients respectifs, ainsi que leurs modalités de résiliation.
Location meublée ou vide : quelles différences ?
La principale différence entre un logement meublé et un logement vide réside dans l’équipement fourni par le propriétaire. En effet, un logement est considéré comme meublé lorsque le locataire peut y vivre immédiatement sans avoir besoin d’apporter ses propres meubles. La loi Alur précise la liste minimale des éléments devant être fournis par le bailleur dans un logement meublé :
- Une literie comprenant couette ou couverture
- Des volets ou rideaux dans les chambres
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un four à micro-ondes
- Un réfrigérateur avec compartiment congélation
- De la vaisselle et des ustensiles de cuisine adaptés au nombre d’occupants
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
En revanche, un logement vide est loué sans meubles ni équipements, laissant au locataire le soin de l’aménager à sa convenance.
Durée du bail et conditions de résiliation
Durée du bail meublé
Pour les locations meublées à usage de résidence principale, la durée minimale du bail est d’un an renouvelable. Toutefois, si le propriétaire est un étudiant ou un professionnel en mobilité, la durée minimale peut être réduite à 9 mois pour un bail étudiant non renouvelable. En revanche, pour une location meublée à usage de résidence secondaire ou saisonnière, aucune durée minimale n’est imposée.
Durée du bail vide
Concernant les locations vides à usage de résidence principale, la durée minimale du bail est de trois ans renouvelable. Cette durée s’applique également aux baux signés avec des sociétés pour le logement de leurs salariés. Pour les locations vides à usage de résidence secondaire ou saisonnière, il n’y a pas non plus de durée minimale obligatoire.
Résiliation du bail par le locataire
Le locataire peut résilier son bail en respectant un préavis dont la durée varie selon le type de location et les circonstances :
- Pour une location meublée, le préavis est d’un mois.
- Pour une location vide, le préavis est de trois mois en principe, mais peut être réduit à un mois dans certains cas (mutation professionnelle, perte d’emploi, nouvel emploi suite à une période de chômage, état de santé justifiant un changement de domicile).
La résiliation du bail doit être notifiée au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Résiliation du bail par le propriétaire
Le propriétaire peut également résilier le bail pour vendre le logement, reprendre l’occupation ou invoquer un motif légitime et sérieux (par exemple, des impayés de loyer). Dans tous les cas, il doit respecter un délai de préavis :
- Pour une location meublée : 3 mois avant la fin du bail en cours
- Pour une location vide : 6 mois avant la fin du bail en cours
La résiliation doit être notifiée au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier.
Avantages et inconvénients des baux meublés et vides
Les atouts du bail meublé
Parmi les avantages du bail meublé, on peut citer sa souplesse, avec une durée de bail plus courte et des préavis réduits. De plus, les propriétaires bailleurs bénéficient d’un régime fiscal avantageux : le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de déduire les charges et amortissements du revenu locatif imposable.
Les inconvénients du bail meublé
Cependant, la location meublée implique également des contraintes pour le propriétaire, qui doit fournir un équipement conforme à la loi et entretenir celui-ci. De plus, les loyers des logements meublés sont souvent plus élevés que ceux des logements vides, ce qui peut limiter la demande locative.
Les atouts du bail vide
La location vide présente l’avantage d’une gestion simplifiée pour le propriétaire, qui n’a pas à se soucier de l’équipement du logement. Les locataires de logements vides sont généralement moins mobiles que ceux des logements meublés, ce qui limite les risques de vacance locative. Enfin, les revenus tirés d’une location vide sont soumis au régime fiscal des revenus fonciers, moins avantageux que celui du LMNP mais offrant néanmoins certaines déductions pour charges.
Les inconvénients du bail vide
En revanche, la durée minimale du bail et les préavis plus longs peuvent constituer un frein pour certains locataires en recherche de souplesse. De plus, le marché de la location vide est souvent plus concurrentiel que celui de la location meublée, avec une demande locative plus volatile.
Ainsi, le choix entre un bail meublé ou vide dépend essentiellement des objectifs et contraintes du propriétaire bailleur et du locataire. Il est donc crucial de bien s’informer sur leurs spécificités avant de se lancer dans la signature d’un contrat de location.